Fratura Exposta
7 de Março de 2024
O tema da habitação coloca um grande embaraço narrativo à direita política em Portugal. Em grande medida, porque a atuação do Partido Socialista – com o privilégio da alocação de mercado e do direito incondicional à propriedade sobre a salvaguarda da habitação enquanto direito universal – não foi fundamentalmente distinta do que teria sido a atuação da direita. É uma direita órfã do seu próprio programa. Desesperada, procura negar este diagnóstico a partir da dramatização das pequenas regulações aplicadas já muito tardiamente pelo Partido Socialista – como no caso das quotas de Alojamento Local – mas tem dificuldade em demarcar-se do essencial da estratégia seguida.
Contudo, perante a fratura que a habitação coloca na sociedade e as dificuldades agudas sentidas pelo eleitorado jovem que pretende atrair, a direita sente a necessidade de ter um discurso. Para se evadir deste desconforto, socorre-se do seu último recurso, a sua estratégia derradeira de fuga para a frente, num artifício que se vem mostrando, infelizmente, tão pouco sério quanto eficaz: coloca as responsabilidades na política fiscal excessiva e nas regulações do Estado, cuja diminuição é sempre a pedra filosofal capaz de resolver tudo em que toca. O fulcro do argumento é que o grande constrangimento ao desenvolvimento do setor da habitação é a sua oferta ser forçada a responder muito lentamente aos incentivos do mercado, sinalizados pela variação ascendente dos preços, fruto dos impostos elevados e das regulações de construção. A alegoria estafada é sempre a mesma: o mercado tudo resolveria, mas o Estado, o monstro, o Leviatã, oprime com o seu peso a utopia do capitalismo libertário.
Este discurso e os truques vezeiros de que se faz acompanhar revelam fragilidades confrangedoras, que não mereceriam grande debate, não fosse a sua permeabilidade no espaço público. Como se verá, são facilmente refutados usando evidência empírica. Mas é mesmo possível rebatê-los parcialmente sem olhar para os dados, dando um passo atrás, e, num nível de abstração superior, fazer um apelo exclusivo à lógica formal.
Em termos estritamente lógicos, só podemos procurar explicar eventos dinâmicos através de variáveis que apresentam algum grau de variação. Isto é, não podemos explicar um quadro que se altera com variáveis que permanecem constantes. Ora, é precisamente isto que a direita pretende fazer. A crise da habitação, com a sua magnitude atual, é um fenómeno novo. No entanto, os quadros fiscal e regulatório não tiveram nenhuma alteração significativa no sentido de o tornar mais onerosos para os investidores e construtores imobiliários ao longo das últimas décadas. Nesse sentido, o argumento de que a baixa expansão da oferta no presente comparada com o que se verificava em períodos anteriores se deve à fiscalidade ou às regulações está condenado a uma inconsistência lógica: como é que um quadro fiscal e regulatório constante poderia explicar uma alegada deterioração das condições de expansão da oferta? Trata-se de um discurso onde é logicamente impossível chegar a estas conclusões, mesmo se aceitarmos as suas premissas de partida.
No domínio empírico, há dois dados que permitem facilmente refutar a narrativa da direita. A primeira é que, à semelhança do que já foi argumentado por vários autores, Portugal não tem um problema de oferta de habitação face à evolução dos seus habitantes. O rácio entre o número alojamentos familiares e famílias manteve-se estável entre 2011 e 2021 (ver aqui). Nesse sentido, o problema não é a oferta mas a distribuição de propriedade dessa oferta e da sua divisão entre satisfação de usos primários e secundários de habitação.
O outro, decisivo, respeita à comparação internacional das elasticidades estimadas da oferta de habitação. Uma elasticidade mede a reação da oferta de habitação a variações de preço. Num insuspeito relatório do departamento europeu do FMI (ver aqui), consta o gráfico reproduzido abaixo, onde se pode verificar que Portugal apresenta uma elasticidade de oferta de habitação muito superior a outros países comummente apontados pelo seu exemplo de liberalismo, nomeadamente a Roménia e a Holanda. O que isto significa é que, em Portugal, a resposta da habitação em face da subida dos preços é consideravelmente mais rápida, deitando por terra os argumentos dos que apontam o valor dos impostos e o quadro regulatório como os grandes obstáculos nacionais à resolução desta crise.
O problema, em Portugal, não é o dinamismo da oferta privada de habitação. Nem tão pouco a ausência de mercado livre, como a direita gosta de arvorar. Pelo contrário, foi o mercado livre que nos trouxe aqui. Foi o mercado livre que criou um conjunto de choques exógenos que provocaram a dissociação entre os fundamentos internos dos preços da habitação e das rendas – a evolução dos salários e da população – e os valores de mercado. Entre estes, conta-se a procura de habitação para fins de ativos de portefólio (no contexto de atuação dos fundos de investimento), o investimento dos residentes não-habituais ou a substituição de habitação que tinha por fim o valor de uso primário de habitação por valores de uso secundário, em particular a transferência de arrendamento de longa-duração por Alojamento Local. O mercado funciona e a oferta responde. Só não responde aos segmentos a que deveria respoder: como o mercado é “livre”, são beneficiados os projetos de luxo, com maiores margens de retorno, que se destinam, na sua maioria, a investidores estrangeiros, deixando de fora as necessidades de habitação primária das camadas populares.
A narrativa da direita em relação à habitação está, pois, algures entre a ausência de discurso, a inconsistência lógica e a mentira. Só é possível responder à atual crise habitacional com a celeridade que a emergência social impõe com a ousadia de pôr em causa a alocação de mercado e o imperativo do mais forte que essa consagra. Nenhum direito de propriedade se pode sobrepor a um direito constitucional e humano: o de ter um teto. Isso exige a tomada de um conjunto de posições corajosas, onde se conta a limitação da aquisição de habitações por residentes não habituais, um controlo estrito do alojamento local, um controlo estrito da ação dos fundos de investimento e a intervenção direta do Estado sobre as casas desocupadas. Só esta ação imediata, a par de uma campanha de promoção de habitação pública (de escala e celeridade muito superior à que até aqui se verificou) são soluções substantivas para os problemas que atravessamos.
(Esta publicação é um pequeno segmento de um artigo mais longo sobre os fundamentos da crise da habitação em Portugal, a ser publicado em breve).